Новости в применении владельцами земельных участков документации по планировке территории

С 1 марта 2026 года вступили в силу ряд изменений Земельного и Градостроительного кодексов РФ, затрагивающие, в том числе и требования к подготовке и применению документации по планировке территории (проекты планировки и проекты межевания).

Изменения были внесены Федеральным законом от 31.07.2025 N 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – ФЗ №295), в соответствии с которым, утвержденная на 01.03.2026 документация по планировке территории сохраняет действие.

Кроме того, земельные участки, здания или сооружения (за исключением самовольной постройки), установленные виды разрешенного использования (назначение) которых не соответствуют видам разрешенного использования, установленным регламентами использования земель, документацией по планировке территории, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с указанными регламентами, документацией, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Однако, в случае принятия решения о разработке такой документации после указанной даты или же применения на практике положений утвержденных проекта планировки или проекта межевания, необходимо руководствоваться не только традиционными требованиями статей 41-46 Градостроительного кодекса РФ, но также и нормами Земельного кодекса РФ.

Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 14.2 Земельного кодекса РФ именно в соответствии с документацией по планировке территории (проектом планировки и (или) проектом межевания территории) (далее – ДПТ) устанавливается вид или виды разрешенного использования земельных участков:

- предназначенных, в соответствии с утвержденной ДПТ, для строительства, реконструкции линейных объектов или транспортно-пересадочных узлов;

- расположенных в границах особой экономической зоны, свободной экономической зоны, инновационных научно-технологических центров, в границах территории опережающего социально-экономического развития

- предназначенных для использования в качестве земель и земельных участков общего пользования, территорий общего пользования. В данном случае, даже в отсутствии утвержденного проекта межевания виды разрешенного использования земельных участков общего пользования устанавливаются на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления.

Для земельных участков из приведенного выше перечня вид разрешенного использования устанавливается исключительно ДПТ. При этом земельное право указывает, что данная правовая конструкция должна работать даже при наличии на территории действующих регламентов использования, то есть земельное право меняет иерархию градостроительных документов.

Статья 14.4 Земельного кодекса РФ также содержит ряд требований по применению ДПТ:

- в случае, если для земельного участка виды разрешенного использования устанавливаются документацией по планировке территории, то правообладатель земельного участка вправе осуществлять выбор вида его разрешенного использования только из тех видов, которые установлены в проекте планировки или проекте межевания для данного земельного участка;

- правообладатель земельного участка, расположенного в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории в границах зоны планируемого размещения объекта федерального, регионального или местного значения, не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, нежели тот, который предусмотрен для размещения указанного объекта;

- если утвержденные проект планировки или проект межевания не предусматривают жилищное строительство, то правообладатель земельного участка, попадающего в соответствующую территорию действия документации по планировке территории, не вправе выбирать вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий строительство многоквартирных домов. Данный запрет действует даже в случае, если жилищное строительство допускается градостроительным регламентом. Таким образом, земельное право во второй раз ставит документацию по планировке территории выше градостроительных документов (правил землепользования и застройки).

Таким образом, в настоящее время наблюдается явное смешение градостроительных и земельных норм и правил в Земельном и Градостроительном кодексах РФ. Как такая юридическая техника покажет себя в правоприменительной практике покажет время.