Почему нельзя изменить вид разрешенного использования с огородничество на садоводство

Законодательство дает возможность создавать как садовые, так и огороднические некоммерческие товарищества. И приобретать гражданами земельные участки как для ведения садоводства, так и огородничества.

При этом, при всей кажущейся похожести этих видов деятельности, между ними есть существенные различия.

Сначала официальные термины:

- садовый земельный участок – это участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

- огородный земельный участок - это участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Термины приведены из Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ №217) и главное в них отличие – это право землепользователя возводить на земельном участке дома, в том числе капитальные объекты недвижимости.

В случае, если земельный участок предназначен для ведения садоводства, то его правообладатель имеет право не только отдыхать на нем и растить с/х культуры, но и строить жилые дома, хозяйственные постройки, в том числе и капитальные.

А вот при получении прав на земельный участок, предназначенный для огородничества гражданин должен понимать, что на участке можно разместить хозяйственные постройки, но они не должны быть капитальными. И в этих постройках нельзя будет проживать, поскольку в термине прямо говориться, что постройки исключительно для хранения инвентаря и урожая с/х культур. Следовательно, любая капитальная постройка, возведенная на земельном участке, предназначенном для огородничества, будет являться объектом самовольного строительства и зарегистрировать право на нее в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) будет невозможно.

На первый взгляд одним из выходов из данных запретов могло бы стать изменение вида разрешенного использования с "ведение садоводства" на "ведение огородничества" и наоборот.

Однако на этот счет есть позиция Росреестра, высказанная в письме от 10.01.2024 N 14-0041-ТГ/24, который отмечает, что правовые режимы садовых земельных участков и огородных земельных участков различны, поскольку обуславливают существенные отличия в возможностях использования земельных участков, применительно к которым они установлены.

Изменение правого режима отдельных садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории ведения садоводства или огородничества, действующего садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества будет противоречить целям его создания.

В этой связи, Росреестр высказывает позицию, что изменение вида разрешенного использования таких земельных участков с "ведение садоводства" на "ведение огородничества" и наоборот не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом (например, часть 24 статьи 54 ФЗ N 217).

Логика данной позиции вполне понятна, приобретая право на земельный участок гражданин должен понимать свои возможности и права по его использованию. Таким образом, если уж земельный участок предоставлен для целей огородничества, то рассчитывать на возможность узаконивания капитальных строений на таких участках не приходится, в том числе не следует рассчитывать и на узаконивание построенных объектов путем изменения вида разрешенного использования земельного участка.