Жилые дома на берегу водоемов под угрозой сноса

Не секрет, что ряд коттеджей в свое время отдельные граждане построили в непосредственной близости от кромки водоемов, то есть в границах береговой полосы.

Береговой полосой считается полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) реки, озера или моря, шириной двадцать метров.

Нюанс в том, что согласно статье 6 Водного кодекса РФ каждый гражданин вправе пользоваться береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского рыболовства и причаливания плавучих средств. Правила п.12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ предусматривают, что к местам общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

А любые построенные объекты в 20-ти метровой зоне от воды будут нарушать указанное требование, тем более, что жилые дома практически всегда огорожены заборами и, таким образом, полностью перекрывают возможность подхода к воде.

Споры по поводу использования береговой полосы для жилищного строительства оканчивались по-разному. Однако, в настоящее время, Верховный Суд РФ в своем «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2026)» (утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 5А/2026) высказал окончательное мнение о том, что даже добросовестное приобретение земельного участка в границах береговой полосы не является основанием для сохранения частной собственности на земельный участок, передача которого в частную собственность не допускается.

Данный вывод был сделан на основании Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.11.2025 N 4-КГПР25-48-К1 (УИД 50RS0028-01-2023-000464-62).

Дело касалось земельного участка, находящегося в частной собственности физического лица, в отношении которого природоохранный прокурор Московской области подал иск о прекращении права собственности на часть земельного участка, с внесением в ЕГРН изменений в отношении его площади, а также сведений об ограничении в использовании.

Земельный участок был приобретен в 2013 году по договору купли-продажи и сформирован ранее вопреки действующему законодательству, так как расположен в границах береговой полосы, прибрежной защитной полосы, водоохранной зоны водного объекта, а также во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

На момент приобретения земельного участка сегодняшним собственником по договору купли-продажи ограничений по его гражданскому обороту не имелось, право собственности на земельный участок продавца не оспаривалось, что было подтверждено государственной регистрацией права. Таким образом собственник участка, с точки зрения гражданского права, является добросовестным приобретателем, а кроме того, прокурором пропущен срок исковой давности.

Однако указанные аргументы не являются определяющими.

Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что согласно п. 8 ст. 27 и п.12 ст. 85 Земельного кодекса РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Мало того, из положения о том, что большинство водных объектов в России находятся в собственности Российской Федерации следует, что если водный объект относится к федеральной собственности, то его составная часть - покрытая водами земля в пределах береговой линии - также является федеральной собственностью, при этом земельный участок как объект земельных отношений не формируется и в этом качестве не может быть предоставлен в собственность или аренду.

Кроме того, в силу п.4 ст.1 Градостроительного кодекса РФ водоохранные зоны и зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.

Таким образом, формирование земельных участков в водоохранной зоне не только противоречит требованиям водного законодательства, но и нарушает закрепленное и гарантированное ст. 42 Конституции Российской Федерации и ст.11 Федерального закона от 10 января 2022 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» право на благоприятную окружающую среду и тем самым затрагивает экологические права неопределенного круга лиц.

Отдельно Верховный Суд РФ отметил, что довод о добросовестности приобретения на основании договора купли-продажи не является основанием для отказа в истребовании земель, передача которых в частную собственность не допускается.

Таким образом, невзирая на то, что участок в береговой полосе был перепродан и сегодняшний собственник является добросовестным приобретателем, тем не менее, сам факт нахождения его в береговой полосе и водоохранной зоне является основанием для изъятия участка и возврата его в федеральную собственность.

Учитывая, что дело данное дело представлено в Обзоре Верховного Суда РФ под номером 1, следует понимать, что все ранее приобретенные в собственность земельные участки в береговой полосе и построенные на них жилые дома могут оказаться под угрозой изъятия.