Про возврат арендованного земельного участка

Статья 622 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) содержит любопытную норму, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Статья не уточняет вид арендованного имущества. Получается, что применять эту норму возможно, как в отношении движимого имущества (автомобиль, техника), так и объектов недвижимости (квартира, дом, склад и т.д).

Любопытно то, что данную норму органы местного самоуправления, выступающие в качестве арендодателей земельных участков, пытаются применять в земельных отношениях и требуют возврата земельного участка, предоставленного в аренду для целей строительства, в том состоянии, в котором участок был предоставлен в аренду. При этом даже не обращая внимания на тот факт, что на земельном участке уже возник объект недвижимости, который, пользуясь статьей 622 ГК РФ, требуют снести, освободив земельный участок.

В результате, спорную тему поднял Верховный Суд РФ, который в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025, высказал четкую позицию.

Рассматривая конкретное дело обсуждался вопрос освобождения земельного участка, предоставленного в аренду для целей индивидуального жилищного строительства. Конечно, арендатор неправ в том, что не исполнил условия договора аренды и не построил дом в установленный договором срок. Первоначальный договор аренды земельного участка был продлен на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома. Арендатор и в дополнительный срок не ввел жилой дом в эксплуатацию, но возвел на земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировал в ЕГРН. В итоге, органы власти потребовали возврата земельного участка в состоянии, в котором участок был в момент предоставления, то есть без наличия на нем объекта недвижимости – недостроенного жилого дома.

В окончательном судебном решении кассационной инстанции суд указал, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 235 ГК РФ. Также нужно понимать, что арендодатель, заявляя о возврате земельного участка в первоначальном состоянии, не заявил требований относительно судьбы возведенного на участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору.

А ведь наличие объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истек, влечет необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект - посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов.

Органы власти должны были не требовать возврата земельного участка в его первоначальном состоянии, а подавать иск об изъятии объекта незавершенного строительства и продажи его с торгов.

Таким образом, если на публичном земельном участке находится правомерно возведенный объект незавершенного строительства, на его собственника не может быть возложена обязанность освободить земельный участок со ссылкой на положения статьи 622 ГК РФ независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды участка.

В связи с этим требование, удовлетворение которого предполагает снос объекта незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в ЕГРН, не может быть заявлено и рассмотрено судом на основании положений статьи 622 ГК РФ, регулирующей правила возврата арендуемого участка при прекращении договора аренды.

Отдельно необходимо отметить, что если возведенный на арендованном земельном участке объект недвижимости имеет признаки объекта самовольного строительства, перечисленные в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, то вопрос должен решаться уже по правилам сноса объекта самовольного строительства.