Варианты образования земельного участка из участков с разными видами разрешенного использования

Земельный участок является серьезным активом как для инвестора, так и для простого гражданина. И чаще всего заинтересованное лицо идет по пути приобретения прав на земельный участок путем поиска продавца и совершения сделки.

Но, стоит рассмотреть все возможности образования земельного участка.

Для начала нужно отметить, что если у земельного участка не установлены границы в порядке, который предусматривает законодательство, то есть не определены координаты поворотных точек границ участка, то он и не является участком. Земельное право до тех пор, пока не определены границы участка называет объект «землей».

Статья 11.2 Земельного кодекса РФ указывает, что земельные участки образуются:

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- при разделе, 

- объединении, 

- перераспределении земельных участков.

В первом из перечисленных случаев речь идет об образовании земельного участка из публичных земель на основании решения уполномоченного органа власти. Образование земельного участка в этом случае будет организовано или органами публичной власти для организации проведения торгов по продаже или предоставлению участка на праве аренды. Или же участок будет сформирован заинтересованным лицом на основании утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или проекта межевания.

Образование земельного участка при разделе происходит, когда один сформированный земельный участок делится его правообладателем на два или несколько земельных участков. При этом есть ограничения: органы власти вправе установить минимальную площадь, меньше которой нельзя образовать земельный участок определенного вида разрешенного использования.

В свою очередь в процессе объединения земельных участков изначально задействованы два или несколько участков, которые объединяются в один объект недвижимости. В этом случае также могут действовать нормы о максимальном размере земельного участка, который вправе образовать правообладатель. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка

И, наконец, перераспределение земельных участков, которое осуществляется путем изменения границ смежных участков. Чаще всего перераспределение осуществляется в целях увеличения площади участка за счет прилегающей неиспользуемой земли.

У каждого земельного участка должен быть установлен его вид разрешенного использования. При совершении перечисленных выше действий ранее требовалось соблюдение принципа сохранения вида разрешенного использования исходного участка для вновь образуемых.

Однако с 1 марта 2026 года новая статья 11.11 Земельного кодекса РФ допускает ряд случаев образования земельного участка или земельных участков путем объединения или перераспределения земельных участков с разными видами разрешенного использования. Допускается образование земельного участка путем объединения или перераспределения участков с разными видами разрешенного использования в пяти случях:

1) если вид разрешенного использования образуемых земельных участков устанавливаются документацией по планировке территории (проектом планировки территории и (или) проектом межевания территории); 

2) если образование земельного участка осуществляется в целях изъятия для государственных или муниципальных нужд; 

3) если образуется земельный участок для пользования недрами; 

4) если земельный участок образуются из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам, в целях проведения аукционов или предоставления таких земельных участков без проведения торгов при условии, что исходные земельные участки находятся в границах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории (ООПТ); 

5) в иных случаях при одновременном соблюдении следующих условий: 

- такие объединение или перераспределение осуществляется собственниками земельных участков, землевладельцами либо гражданами на праве постоянного бессрочного пользования;

- исходные земельные участки находятся в границах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной ООПТ.

Как можно заметить, в настоящее время любой собственник или пользователь нескольких земельных участков, за исключением арендатора, вправе произвести объединения своих участков, невзирая на то, что участки зарегистрированы с разными видами разрешенного использования. Отсутствуют какие-либо условия для такого объединения или перераспределения, за исключением требования о том, что участки должны находится в одной территориальной зоне.

Видом разрешенного использования для созданного путем объединения или перераспределения земельного участка по выбору правообладателя земельного участка может быть установлен один из видов разрешенного использования исходных земельных участков либо вид или виды разрешенного использования земельных участков, установленные регламентами использования земель.

Остается дождаться правоприменительной практики взаимодействия с территориальными органами Росреестра по вопросу объединения несмежных земельных участков с разными видами разрешенного использования.